ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా ? ప్లాట్ కొనేముందు తీసికోవాలిసిన కొన్ని జాగ్రత్తలు?
ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా? భవిష్యత్తులో మంచి ఇల్లు, డూప్లెక్స్, అద్దె ఇల్లు లేదా కమర్షియల్ బిల్డింగ్ నిర్మించాలన్నా మొదటి స్టెప్ ప్లాట్ కొనడం. కానీ ప్రస్తుతం ప్లాటింగ్ వ్యాపారం చాలా పెద్ద స్థాయిలో జరుగుతోంది. రియల్ ఎస్టేట్ వేగంగా పెరుగుతుండటంతో, చాలా మంది అనాలోచితంగా ప్లాట్ కొనడం వల్ల సమస్యల్లో పడుతున్నారని చాలా కేసుల్లో చూస్తున్నాం. ఇంకా, ప్లాట్ లోన్ తీసుకోవడం కూడా సాధారణ విషయం అయింది, ఎందుకంటే ఒకేసారి పెద్ద మొత్తంలో డబ్బు ఇవ్వడం అందరికీ సాధ్యం కాదు.కానీ…ప్లాట్ కొనేముందు కొన్ని ముఖ్యమైన జాగ్రత్తలు చేయకపోతే మీ పెట్టుబడి చాలా ప్రమాదంలో పడవచ్చు.ex ;
లీగల్ ఇష్యూస్, LOAN రిజెక్షన్, డూప్లికేట్ డాక్యుమెంట్లు, భవిష్యత్తులో కట్టడం చేయలేని ప్లాటు—ఇలా ఎన్నో సమస్యలు వస్తాయి.https://amzn.to/4pnMJB1
ప్లాట్ లోన్ అంటే ఏమిటి? ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా ?
ప్లాట్ కొనడానికి బ్యాంకులు లేదా ఫైనాన్స్ కంపెనీ ఇస్తున్న రుణాన్ని Plot Loan (Land Loan) అంటారు. ఇది Home Loan కన్నా భిన్నం, ఎందుకంటే హౌస్ లోన్ను తీసికోవడానికి ఇల్లు ఉండాలి.ప్లాట్ లోన్ తీసికోవడానికి భూమి ఉండాలి.ప్లాట్ లోన్ ను భూ కొనుగోలుకు మాత్రమే ఇస్తారు.ప్లాట్ కొనిన తర్వాత 2–3 సంవత్సరాల్లో ఇల్లు కట్టాలనే షరతు కొన్నిసార్లు ఉంటుంది. వడ్డీ రేటు హౌస్ లోన్ కంటే కొద్దిగా ఎక్కువగా ఉంటుంది.
ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా : బ్యాంకులు కేవలం గృహ రుణాలే కాదు ప్లాట్ కొనుగోలుకు కూడా రుణాలిస్తున్నాయ్. వీటిని ప్లాట్ లోన్లు, రియాల్టీ లోన్లు అంటారు. అయితే వీటికి కొన్ని నిబంధనలు ఉంటాయి. ప్లాట్ వున్నా ప్రాంతం, రుణ గ్రహీత క్రెడిట్ హిస్టరీ, ఆదాయం, ఇప్పటికే ఉన్న రుణాలను పరిగణలోకి తీసికొని బ్యాంకులు రుణాలు మంజూరు చేస్తాయ్.ప్లాట్ విలువలో 80 శాతం వరకు లోన్ ఇస్తాయి.ఇవి కాస్త రిస్క్ తో కూడుకున్నవి కావడంతో జాబ్ హోల్డర్స్, బిజినెస్ చేసే వారికీ ఎక్కువుగా ఈ లోన్లను మంజూరు చేస్తారు.పైగా కొందరు వీటిని బ్యాంకు కి తెలియకుండా అమ్మేస్తుండడంతో బ్యాంకులు చాల అప్రమితంగా వ్యవహరిస్తున్నాయి. భూమికి సంబంధించిన టైటిల్ డీడ్, సేల్ డీడ్, NOC వంటి వాటిని బాగా చెక్ చేసిన తరువాతే లోన్లు మంజూరు చేస్తున్నాయ్.
లోన్ తీసుకుంటున్నాప్పుడు బ్యాంకు నిబంధనలు :
ప్లాట్ లోన్ నిబంధనలు బ్యాంకులు బట్టి మారుతుంటాయ. కొన్ని బ్యాంకులు వీటిని హోంలోన్ లోని ఓ విభాగంగా పరిగణిస్తాయ్.కచ్చితంగా ఇంటిని నిర్మిస్తాము అని హామీ ఇస్తేనే రుణాన్ని మంజూరు చేస్తున్నాయ్.తక్కువ వడ్డీతో వచ్చే ఈ రుణాలుని తీసికొని ప్లాట్ కొని, ఎక్కువ మొత్తానికి అమ్మేస్తుండడంతో బ్యాంకులు నిబంధనలు కఠినతరం చేసాయి. రుణం ఇచ్చిన తరువాత ఇంటిని నిర్మించుకోవడానికి కాస్త గడువునిస్తాయి. ఆ సమయంలోగా నిర్మాణం పూర్తి చేసినట్లు పత్రాలు సమర్పిస్తే తక్కువ వడ్డీరేటునే కొనసాగిస్తాయ్.లేదంటే హోమ్ లోన్ ను సాధారణ రుణం కింద మార్చి వడ్డీరేటును వసూలు చేస్తాయ్. పైగా లోన్ తీసికున్నపుడు నుంచి కొత్త కొత్త రేటుని వర్తింపజేసి ఆ మొత్తాన్ని లోన్ కి యాడ్ చేస్తాయ్. అలాగే లోన్ పూర్తి చేయకుండా ప్లాట్ను మధ్యలో విక్రయించడానికి వీలులేదు.అయితే కొన్ని బ్యాంకులు మాత్రం ప్లాట్ కొనడానికే అన్న నిబంధనలతో రుణాలు ఇస్తున్నాయి.ఇది రుణదాత ,గ్రహీత మధ్య కుదిరిన ఒప్పందం పైన ఆధారపడి ఉంటుంది.
ఇటువంటి అమ్మకాలుని నిషేధించడానికి సేల్ డీడ్ ను బ్యాంకులు హామీగా పెట్టుకుంటున్నాయ్.ఇది లేకుండా ప్లాట్ ని అమ్మలేరు.ఒకవేళ నకిలీ పత్రాలు సృష్టించి అమ్మినట్లు తెలిస్తే బ్యాంకులు చట్టరీత్య చర్యలు తీసికొనే వీలుంటుంది.కాబట్టి కచ్చితంగా ఇల్లు నిర్మించుకోవాలి అనుకుంటేనే ప్లాట్ లోన్ తీసికోవడం మంచిది.
ప్లాట్ కొనేముందు తీసికోవాలిసిన కొన్ని జాగ్రత్తలు ?
తమకంటూ ఒక ఇల్లు ఉండాలని అందరు ఆశపడుతూవుంటారు. జీవితాంతం కష్టపడి సంపాదించిన సొమ్మును పెట్టుబడిగా పెడతారు.అయితే రియల్ ఎస్టేట్ వ్యవహారాల్లో రిస్క్ అనేది చాల ఎక్కువుగా ఉంటుంది.అందుకే ప్లాట్, అపార్ట్మెంట్ వంటివి కొనేముందు కొన్ని విషయాలపై అవగాహనా పెంచుకోవాలి.అవి ఏంటో ఇప్పుడు చూదాం.ప్లాట్ని కేవలం ఫోటోలు లేదా బ్రోచర్ చూసి కొనకండి.చాలా మంది ఇలా మోసపోతున్నారు.గ్రౌండ్ లో మీ కళ్లతో చూసి, కొలతలు వేయించి, రోడ్ క్లియర్ గా ఉన్నదో లేదో చూసి మాత్రమే కొనండి.
ప్లాట్ ఫేసింగ్ మరియు Vastu పరిశీలించండి:
వాస్తుశాస్త్రం అనేది చాలా మంది పాటిస్తారు.ఇది రీసేల్ విలువను కూడా ప్రభావితం చేస్తుంది.East / North facing కు డిమాండ్ ఎక్కువ.సౌత్ / వెస్ట్ కాస్త తక్కువ.కార్నర్ ప్లాట్లు ప్రీమియం రేటు ఉంటుంది.
బిల్డ్- అప్ ఏరియా :
మనం స్థిరాస్తి కొనుగోలు చేయాలనికున్నపుడు బిల్డ్ -అప్ ఏరియా గురించి కచ్చితంగా తెలిసికోవాలి.దాన్ని బట్టే బిల్డర్లకు డబ్బులు చెల్లించాలి. ఆస్తికి సంబందించిన బిల్డ్ -అప్ ఏరియాలోనే ఇంటి కార్పెట్ ఏరియా,గోడలు , బాల్కనీ ,కామన్ ఏరియాలు ఉంటాయి.సాధారణంగా కార్పెట్ ఏరియా కంటే ఈ బిల్డుప్ ఏరియా 15-25 శాతం ఎక్కువుగా ఉంటుంది.
కార్పెట్ ఏరియా :
కార్పెట్ ఏరియా అనేది ఆస్తికి సంబందించిన వాస్తవ వినియోగ ప్రాంతం.గోడలు మందాన్ని మినహాయించి,ఇంటిలో నివసించేవారి అవసరాలకు ఉపయోగపడే ప్రాంతమే కార్పెట్ ఏరియా.ఆస్తి విలువను కార్పెట్ ఏరియా ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు.దీని గురించి బిల్డరుకి ముందుగానే అడిగి తెలిసికోవాలి.టెర్రస్ ,బాల్కనీ , యుటిలిటీ ఏరియాలు లాంటివి కార్పెట్ ఏరియా కిందకు రావు.
క్లోజింగ్ ఛార్జెస్:ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా?
చాల మందికి క్లోజింగ్ చార్జెస్ గురించి అవగాహనా ఉండదు.సాధారణంగా బ్యాంకులు,భీమా సంస్థలు,న్యాయవాదులు, స్థిరాస్తి ఏజెంట్స్, పన్ను విధించే వర్గాలు, ఇంటి యజమానుల అసోసియేషన్లు, స్థిరాస్తి కొనొగోలుదారులు నుంచి కొన్ని రకాల రుసుములు వసూలు చేస్తుంటాయి.వీటిని క్లోజింగ్ చార్జీలు/క్లోజింగ్ కాస్టులు అని అంటారు.
బిల్డింగ్ బైలాస్ :
పట్టణాబిరుద్ది మంత్రిత్వశాఖ ఆధ్వర్యంలోని టౌన్ అండ్ కంట్రీ ప్లానింగ్ ఆర్గనైజషన్ కొన్ని నియమాలు,నిబంధనలును రూపొందిస్తుంది.ఈ నియమాలకు అనుగుణంగాను భవనం రూపకల్పన,ఎత్తు ,నిర్మాణం,భద్రత అంశాలు ఉండాలి.
రెరా నిబంధనలు:
రెరా చట్టం ప్రకారం,డెవలపర్లు తమ ప్రాజెక్టులను RERA లో కచ్చితంగా నమోదు చేసికోవాలి.ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్స్,లేఔట్స్,ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేసే తేదీ వివరాలను ముందుగానే కొనుగోలుదారులకు తెలియచేయాలి.కాబట్టి ఆస్తులను కొనుగోలు చేయలని అనుకుంటే,కచ్చితంగా రెరా వెబ్సైటులో నిర్మాణంలో వున్నా ఆస్తి వివరాలను ముందుగానే తనిఖీ చేసుకోవాలి. లేదంటే నిపుణుల సలహా తీసికోవడం ఉత్తమం.RERA రిజిస్ట్రేషన్ ఉన్న ప్రాజెక్ట్లను మాత్రమే ఎంచుకోండి.RERA ద్వారా మీ పెట్టుబడి సురక్షితం.నిర్వాహకుడి డబ్బు దారి మళ్లించలేరు.సమయానికి పూర్తి చేయాలనే బాధ్యత ఉంటుంది.మోసాలు తగ్గుతాయి
ప్లాట్ క్లియర్ టైటిల్ ఉందా?
టైటిల్ అంటే ప్లాట్ యజమాని ఎవరో చట్టబద్ధంగా నిర్ధారించేది. తప్పకుండా చెక్ చేసికోవాలి. అమ్మేవారు నిజమైన యజమానుడేనా? భూమి పైన ఇంతకు ముందు ఎలాంటి కేసులు ఉన్నాయా?ఏమైనా కోర్ట్ స్టే / వివాదం ఉందా?భూమి ఎవరి నుంచే ఎవరికెప్పుడు ట్రాన్స్ఫర్ అయ్యిందో పరిశీలించండి.టైటిల్ క్లియర్ కాకపోతే, మీ డబ్బు 100% రిస్క్! వున్నట్లు.
లేయౌట్కు ప్రభుత్వ అనుమతి ఉందా?
నేటి గరిష్ట మోసాలు అప్రూవల్ లేని ప్లాట్లలో జరుగుతున్నాయి.తప్పనిసరిగా చెక్ చేయవలిసినవి…. DTCP / DLP / RERA అప్రూవల్ నంబర్….పట్టణాభివృద్ధి ప్రణాళిక (Master Plan) లో ఎలాంటి జోన్ లో వుంది ?లేయౌట్ కాపీ, ఫైనల్ అప్ల్రూవల్ లెటర్….కొన్ని సార్లు అప్రూవల్ ఉన్నట్లుగా చెప్పి మోసం చేయడానికి డూప్లికేట్ లేయౌట్ మ్యాప్లు తయారుచేసే వారు కూడా ఉన్నారు.కాబట్టి అసలు అప్రూవల్ లింక్ ను ప్రభుత్వ వెబ్సైట్లో వెరిఫై చేయండి.
NA (Non-Agriculture) Conversion తీసుకోవాలి:
భూమి వ్యవసాయ భూమి (Agriculture Land) గా ఉందా?అగ్రికల్చర్ ల్యాండ్ను లేయౌట్గా మార్చకముందు NA (Non-Agriculture) Conversion తీసుకోవాలి.NA లేకపోతే….భవిష్యత్తులో ఎలాంటి కట్టడాలు చేయలేరు.బ్యాంకు LOAN ఇవ్వదు.ప్రభుత్వ అధికారులు ఎప్పుడైనా భవనం కూల్చివేయవచ్చు.FMB/ అడంగల్ /Pahani /ROR వంటి Revenue Records చెక్ చేయండి.ఇవి గ్రామ పంచాయతీ / రెవెన్యూ డిపార్టమెంట్ రికార్డులు.ఇవి మీకు భూమి పై స్పష్టమైన హక్కు ఎవరిదో చెబుతాయి.
(EC – Encumbrance Certificate):
EC ద్వారా మీరు చెక్ చేయాల్సింది….భూమిపై ఏమైనా బకాయిలు ఉన్నాయా? (EC – Encumbrance Certificate)..ఈ భూమిపై ఏమైనా పాత రుణాలు ఉన్నాయా…లేదంటే ఏమైనా కోర్టు కేసులు ఉన్నాయా.ఎవరికైనా పూచీకత్తుగా పెట్టారా…యజమాని పేరు సరైనదా కాదా అని తెలిసికోవచ్చు.EC ని meeseva / registration office / online portals లో తీసుకోవచ్చు.
మీ ప్లాట్ కి రోడ్డు కనెక్టివిటీ ఉందా?
ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా?
చాలామంది ఓపెన్ స్పేస్, రహదారి లేకుండా ప్లాట్లు అమ్మేస్తున్నారు.ప్లాట్ పై రోడ్డు హక్కులు ఉన్నాయా?లేవా ? తెలిసికోవాలి. భవిష్యత్తులో రోడ్ కన్స్ట్రక్షన్ లేకపోతే మీ ప్లాట్ విలువ చాలా తక్కువ అవుతుంది.కార్ తో వెళ్లడం కూడా కష్టమవుతుంది.ప్లాట్ మ్యాప్ లో చూసి అసలు గ్రౌండ్ లో కొలతలు సరిపోతున్నాయా లేదో నిర్ధారించండి.ఎప్పుడూ డెవలపర్ చెప్పిందే ఫైనల్ రేటుగా తీసుకోకండి.పక్క ప్లాట్ల రేట్లు అడిగి తెలుసుకోండి.
బ్యాంకు నుండి PRE-APPROVAL తీసుకోండి:
ముందే బ్యాంకులుని అడిగి తెలుసుకోండి.ఈ ప్లాట్కి లోన్ ఇస్తారా?ఇస్తే శాతం ఎంత ఇస్తారు?ఏ ఏ డాక్యుమెంట్లు కావాలి?బ్యాంకు ప్లాట్కి లోన్ ఇస్తే అది లీగల్గా సేఫ్ అని అర్ధం.కొలతలు, బౌండరీలు సరిగ్గా ఉన్నాయా? లేదా ?సరి చూసికోవాలి ఎందుకంటే చాలామంది స్థలం చూపిస్తూ “ఇక్కడి నుంచి ఇక్కడ వరకూ మీ స్థలం” అని చెప్పేస్తారు.
కానీ ఇవన్నీ మాటలు మాత్రమే.వాస్తవానికి ప్లాట్ కొలిచిన తర్వాత మాత్రమే నిజం తెలుస్తుంది.సర్వేయర్ని తీసుకెళ్లి కచ్చితంగా కొలతలు వేయించండి.కొనుగోలు చేసేటప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులు, GST, ఇతర ఛార్జీలు తెలుసుకోండి. రిజిస్ట్రేషన్,స్టాంప్ డ్యూటీ,GST,లాయర్ ఫీజు,సర్వేయర్ ఛార్జీలు,మొత్తం ఖర్చు ఎంత అవుతుందో ముందుగానే తెలుసుకోవాలి.
ప్లాట్ విలువ పెరగాలంటే:
ప్లాట్ లోన్ తీసుకుంటున్నారా?
భవిష్యత్తులో అభివృద్ధి అవకాశాలు ఉన్న ప్రదేశమే ఎంచుకోండి.NH, SH, రింగ్ రోడ్డు దగ్గరలో ఉంటే మంచిది.అలాగే ప్రముఖ కాలేజీలు, హాస్పిటల్స్,ఇండస్ట్రియల్ జోన్, IT పార్క్ దగ్గర,ఈ లొకేషన్స్ లో పెట్టిన ప్లాట్ 5–10 ఏళ్లలో డబుల్ అవుతుంది.లేఔట్ లో భూమి నీడ (Ground Level), నీరు నిల్వ సమస్యలు చూసుకోండి.బాగా లోతుగా ఉన్న స్థలాలు అయితే వర్షాకాలంలో ముంచే అవకాశాలు ఎక్కువ.పక్కన డ్రైనేజ్ వుందో లేదో తెలిసికోవాలి.చిన్నతరహా సమస్యలా కనిపించినా భవిష్యత్తులో ఇల్లు కట్టేటప్పుడు చాలా ఇబ్బందిలు వస్తుంటాయి.ఎప్పుడూ డెవలపర్ చెప్పిందే ఫైనల్ రేటుగా తీసుకోకండి.పక్క ప్లాట్ల రేట్లు అడిగి తెలుసుకోండి.
రీసేల్ విలువ ఉండే ప్రాంతం ఎంచుకోండి:
ఈరోజు మీకు ఇల్లు కట్టే ప్లాన్ ఉండకపోయినా, భవిష్యత్తులో అమ్మే అవకాశం ఉంటుంది.అందుకే రీసేల్ డిమాండ్ ఉన్న ప్రాంతాలే ఎంచుకోవడం ఉత్తమం. ప్లాట్ దగ్గర ఏ ఏ సదుపాయాలు ఉన్నాయో తెలిసికోవాలి..నీరు/బోరు,మున్సిపల్ …కరెంటు లైన్లు…రోడ్లు….దగ్గర్లో మార్కెట్ ఉందాలేదా…బస్సు/మెట్రో కనెక్టివిటీ. ఇవన్నీ ఉన్నాయో లేవో తెలిసికోవాలి.
ప్లాట్ లోన్ తీసుకునేటప్పుడు కావలసిన ముఖ్యమైన డాక్యుమెంట్లు:
బ్యాంకులు సాధారణంగా అడిగే డాకుమెంట్స్..Sale Agreement / Sale Deed కాపీ…లేయౌట్ అప్రూవల్ (DTCP/RERA)….EC (Encumbrance Certificate)….NA Conversion పత్రాలు….పన్ను రసీదులు…యజమాని ID ప్రూఫ్….ల్యాండ్ పాసుబుక్స్ (Adangal, Pahani etc.)….మీ Income Proof / Bank స్టేట్మెంట్స్…..CIBIL స్కోర్…
డాక్యుమెంట్లు ఫుల్ క్లియర్ గా ఉంటే లోన్ 100% మంజూరు అవుతుంది.లోన్ తీసుకునేటప్పుడు CIBIL స్కోర్ ఎంత ఉండాలి అంటే…700+ అయితే లోన్ సులభం…650 కంటే తక్కువైతే వడ్డీ పెరుగుతుంది…600 కంటే తక్కువైతే రుణం రాకపోవచ్చు.కాబట్టి సివిల్ స్కోర్ చాల ఇంపార్టెంట్.
మోసపూరిత ప్లాటింగ్ను ఎలా గుర్తించాలి?
చాలా తక్కువ రేట్లు కి ఇవ్వడం.త్వరగా రిజిస్టర్ చేయమని ప్రెషర్ చేయడం.అప్రూవల్ పత్రాలు చూపకుండా మాటల్లో చెప్పడం.గ్రౌండ్ లో రోడ్లు, బౌండరీలు లేకపోవడం.అసలు యజమానిని చూపకుండా అమ్మడం.సర్వే నంబరు ఒకటి చూపించి మరొకదాని పై ప్లాటింగ్ చేయడం.WhatsApp లో మాత్రమే డాక్యుమెంట్లు పంపడం.ఇలాంటి అప్పుడు వారికీ దూరంగా ఉండాలి.
మంచి ప్లాట్ ఎలా సెలెక్ట్ చేసుకోవాలి?
అప్రూవల్ ఉన్న లేయౌట్ సెలెక్ట్ చేసికోవాలి. గ్రౌండ్ లో డెవలప్మెంట్ పూర్తయిన ప్రాజెక్ట్ ని ఎంచుకోవాలి.నీరు, కరెంటు, రోడ్ వంటి సదుపాయాలు ఉండాలి. భవిష్యత్తులో నగరం విస్తరించే ప్రాంతం అయ్యి ఉండాలి.పక్కన స్కూళ్లు, హాస్పిటళ్లు, మార్కెట్…ఉండాలి.రీసేల్ డిమాండ్ ఉండే ప్రాంతం అయ్యి ఉండాలి.కార్నర్ ప్లాటు అయితే మంచిది (అందులో రీసేల్ బాగుంటుంది ).
